A partir de 2027, com a Reforma Tributária, a venda de imóveis por empresas passa a ser tributada pelos novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços). Para que esses tributos não incidam sobre o valor inteiro do imóvel, a Lei Complementar 214/2025 criou o redutor de ajuste.
Entender o redutor de ajuste é importante para quem tem imóveis em nome de empresa, como holdings patrimoniais, incorporadoras e loteadoras. As decisões tomadas até 31 de dezembro de 2026 podem fazer diferença no imposto pago numa venda futura.
O que é o redutor de ajuste
O redutor de ajuste é um valor ligado a cada imóvel que, na venda, é descontado do preço antes de calcular o IBS e a CBS. Em termos simples, ele representa quanto o dono já investiu no imóvel. Assim, o tributo recai principalmente sobre a valorização, e não sobre o valor total.
Pense no redutor como uma “conta de entrada” do imóvel. Tudo o que a lei permite registrar nessa conta, como o custo de compra e o ITBI pago, diminui a base de cálculo quando o imóvel for vendido. Quanto maior e mais bem documentada for essa conta, menor tende a ser o tributo.
O redutor de ajuste não se confunde com o redutor social, outro mecanismo da reforma, voltado à venda de imóveis residenciais novos e de lotes residenciais.
Quem é afetado pelo redutor de ajuste
O redutor de ajuste vale para imóveis de quem é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, a partir de 1º de janeiro de 2027. Na prática, isso interessa principalmente a:
- Holdings patrimoniais e imobiliárias que compram, vendem ou alugam imóveis.
- Incorporadoras, construtoras e loteadoras.
- Empresas que têm imóveis no ativo e podem vendê-los no futuro.
A pessoa física, em regra, não é contribuinte desses tributos na venda de imóveis. A lei só a alcança em hipóteses específicas, ligadas ao volume de operações com imóveis, que devem ser analisadas caso a caso.
Como é calculado o valor inicial do redutor de ajuste
O art. 258 da LC 214/2025, com a redação dada pela LC 227/2026, separa três situações, conforme a data e a forma de aquisição do imóvel.
Situação do imóvel | Valor inicial do redutor | Data de referência |
|---|---|---|
Imóvel de propriedade da empresa em 31/12/2026 | Custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por escolha do contribuinte, o valor de referência do imóvel | 31/12/2026 |
Imóvel em construção em 31/12/2026 | Custo de aquisição do imóvel + custos da obra comprovados por notas fiscais, tudo corrigido pelo IPCA | 31/12/2026 |
Imóvel comprado a partir de 2027 de quem não é contribuinte | Valor de aquisição | Data da compra |
O valor de referência é um valor que o poder público vai atribuir a cada imóvel, com base em dados de mercado. Se ele não estiver disponível em 31/12/2026, a lei permite usar uma estimativa de valor de mercado feita por procedimento próprio, conforme o regulamento.
E isto faz parte do planejamento tributário recomendado ainda para 2026.
Quando o imóvel é comprado a partir de 2027 de outra empresa contribuinte, a lei garante a manutenção do redutor de ajuste, sem prejuízo do crédito dos tributos pagos na operação.
O que pode ser somado ao redutor de ajuste
Além do valor inicial, a lei permite acrescentar ao redutor, na data em que forem pagos:
- ITBI pago na compra do imóvel.
- Laudêmio, valor devido em imóveis sob regime de aforamento, como os terrenos de marinha.
- Contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ou entregues ao poder público, como a outorga onerosa do direito de construir e a outorga onerosa por alteração de uso.
Por isso, guardar os comprovantes de pagamento desses valores é tão importante quanto guardar a escritura.
Exemplo prático simplificado
No exemplo abaixo, a escolha do valor de referência reduz a base de cálculo de R$ 1,3 milhão para R$ 200 mil. Os números são hipotéticos, apenas para ilustrar o raciocínio.
Uma holding recebeu um imóvel em 2010, pelo valor histórico de R$ 400 mil. Suponha que esse valor, corrigido pelo IPCA até 31/12/2026, chegue a R$ 900 mil, e que o valor de referência do imóvel seja de R$ 2 milhões. Em 2028, o imóvel é vendido por R$ 2,2 milhões.
Opção escolhida | Preço de venda | Redutor de ajuste | Base de cálculo do IBS e da CBS |
|---|---|---|---|
Custo de aquisição corrigido | R$ 2.200.000 | R$ 900.000 | R$ 1.300.000 |
Valor de referência | R$ 2.200.000 | R$ 2.000.000 | R$ 200.000 |
Para simplificar, o exemplo não considera a correção do redutor após 2026, o ITBI e outras parcelas que podem ser somadas, nem as alíquotas reduzidas que a lei prevê para operações com imóveis. Cada caso exige cálculo próprio.
Três cuidados importantes
1. Escritura com valor abaixo do real. Se o valor de aquisição estiver baseado em documentos que não condizem com o valor de mercado, a autoridade fiscal pode abrir processo administrativo para apurar o valor efetivo, assegurados o contraditório e a ampla defesa. Além disso, um valor de compra baixo diminui o redutor e aumenta o tributo na venda.
2. Revenda em menos de três anos. Para imóveis comprados a partir de 2027 de quem não é contribuinte, o redutor pode ficar limitado ao custo de quem vendeu, corrigido pelo IPCA. Isso ocorre quando a revenda acontece em menos de três anos, o imóvel veio de um contribuinte do regime regular e não se comprova o pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital e do ITBI pelo vendedor.
3. Holding sem registro na matrícula. O Código Civil (art. 1.245, § 1º) determina que, enquanto a transferência não for registrada no Cartório de Registro de Imóveis, quem transferiu continua sendo considerado o dono. Assim, na leitura mais segura da lei, o imóvel colocado no contrato social da holding, mas não registrado na matrícula até 31/12/2026, não é de propriedade da empresa nessa data. Ele deixa de contar com a opção pelo valor de referência e tende a ficar com um redutor menor.
O prazo de 31 de dezembro de 2026: o que fazer agora
A data de 31/12/2026 fixa o valor inicial do redutor de ajuste dos imóveis que a empresa já possui. Com o recesso de fim de ano dos cartórios e das prefeituras, o tempo útil é menor do que parece.
- Levantar as certidões de matrícula atualizadas de todos os imóveis.
- Conferir se cada imóvel está registrado em nome da empresa.
- Reunir escrituras, contratos e comprovantes de ITBI e laudêmio.
- Separar as notas fiscais de obras e benfeitorias.
- Corrigir o custo de aquisição pelo IPCA e comparar com o valor de referência ou de mercado.
- Regularizar, com antecedência, registros pendentes e a questão do ITBI na prefeitura.
Perguntas frequentes sobre o redutor de ajuste
O redutor de ajuste vale para a venda de imóvel por pessoa física?
Preciso pagar algo para ter direito ao redutor de ajuste?
O que é o valor de referência do imóvel?
O redutor de ajuste é corrigido depois de 2026?
O redutor de ajuste já está regulamentado?
Conclusão
O redutor de ajuste é a ferramenta da Reforma Tributária que evita tributar, na venda de imóveis, o que já foi investido. Para os imóveis que a empresa já possui, a escolha entre o custo corrigido e o valor de referência se define em 31/12/2026, e a documentação organizada faz diferença.
Cada patrimônio tem particularidades. Antes de qualquer decisão, vale analisar a situação com advogado e contador de confiança.
Base legal: Lei Complementar 214/2025, arts. 257 e 258, com a redação da Lei Complementar 227/2026; Decreto 12.955/2026, art. 375; Código Civil, art. 1.245.
