Atualizado em 8 de outubro de 2026
- O STF formou maioria, por 6 votos a 2, para reconhecer que a empresa que compra, vende ou aluga imóveis também tem direito à imunidade do ITBI quando recebe imóveis dos sócios para formar o capital social.
- O julgamento deve terminar na sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026.
- Quem pagou ITBI por esse motivo pode pedir a restituição. O que ainda não se sabe é se o STF vai limitar esse direito em relação ao passado.
O que é a imunidade do ITBI na integralização
Quando o sócio transfere um imóvel para a empresa em troca de quotas, ocorre a chamada integralização de capital. É o caminho usado na formação de holdings patrimoniais e familiares. Nessa operação, a Constituição (art. 156, § 2º, I) impede a cobrança do ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis.
O problema estava em uma ressalva do mesmo artigo, que afasta a imunidade quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. Muitas prefeituras aplicavam essa ressalva à integralização. Resultado: holdings de locação, incorporadoras e loteadoras pagavam ITBI ao receber imóveis dos sócios, ou recebiam uma imunidade provisória, sujeita a revisão anos depois.
O que o STF decidiu no Tema 1.348
No Recurso Extraordinário 1.495.108, relatado pelo Ministro Edson Fachin, a maioria entendeu que a ressalva da atividade imobiliária vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas. Na integralização de capital, a imunidade vale para qualquer empresa, seja qual for a sua atividade.
Os votos favoráveis são dos Ministros Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes. Votaram contra os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Faltam os votos dos Ministros Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
Há um limite importante: a prefeitura continua podendo negar o benefício se demonstrar, no caso concreto, simulação ou fraude. A imunidade protege a operação real, e não a operação artificial.
O que continua em discussão: o valor do imóvel
O Tema 1.348 trata da atividade da empresa, e não do valor do imóvel. Muitas prefeituras cobram ITBI sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi integralizado, normalmente o da declaração de imposto de renda, e o valor de mercado. Essa cobrança se apoia no Tema 796 do STF e continua em disputa, com argumentos próprios, como o Tema 1.113 do STJ. Uma mesma guia de ITBI pode conter as duas cobranças, e cada uma tem uma chance diferente de êxito.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
Sim. A devolução do imposto pago indevidamente se pede por meio da ação de restituição, chamada tecnicamente de repetição de indébito. O valor é devolvido com atualização monetária e juros, conforme a legislação aplicável. Não existe devolução em dobro em matéria tributária.
O que ainda não se sabe é se o STF vai fazer a chamada modulação de efeitos. Há dois cenários.
Cenário 1: o STF não modula os efeitos
A decisão vale também para o passado. Quem pagou ITBI por causa da atividade imobiliária pode pedir a restituição dos valores recolhidos nos últimos cinco anos, contados da data de cada pagamento (art. 168, I, do Código Tributário Nacional).
Nesse cenário não há uma data limite única, mas o tempo corre contra o contribuinte: a cada mês de espera, pagamentos mais antigos ultrapassam os cinco anos e deixam de ser recuperáveis.
Cenário 2: o STF modula os efeitos
Modular os efeitos significa limitar o alcance da decisão em relação ao passado. Quando isso acontece, o STF costuma preservar o direito de quem já tinha ação proposta até uma determinada data, o chamado marco temporal. Quem entra depois perde o direito à restituição dos valores anteriores a esse marco.
A modulação não está sendo votada agora, mas pode ser proposta até o fim do julgamento ou pedida depois pelos municípios, em embargos de declaração. Foi o que ocorreu no Tema 69, que excluiu o ICMS da base do PIS e da Cofins: o mérito foi julgado em 2017, a modulação só veio em 2021, e o marco escolhido voltou à data do julgamento de mérito.
O marco temporal é definido pelo próprio STF, caso a caso. As possibilidades mais comuns são estas:
| Se o marco for... | Estaria protegido quem propôs a ação até... |
|---|---|
| O início do julgamento de mérito | Depende de qual início o STF considerar. O julgamento começou em outubro de 2025, foi reiniciado em sessão presencial em 2026 e será retomado em sessão virtual em 9/10/2026. Se esta última data prevalecer, a proteção alcançaria apenas ações propostas até 8/10/2026. Se prevalecer a primeira, o marco já passou. |
| A conclusão do julgamento | A data de encerramento da sessão virtual, prevista para 19/10/2026. |
| A publicação da ata ou do acórdão | Alguns dias ou semanas após a conclusão, sem data previsível. |
Em outras palavras: não é possível saber, antes de 19 de outubro, se haverá modulação nem qual será o marco. A única certeza é que quanto mais cedo a ação for proposta, maior a chance de estar protegida em qualquer cenário.
Qual a chance de modulação?
A avaliação predominante é de que ela é pouco provável. A maioria do STF entendeu que essa interpretação já fazia parte do Tema 796, julgado em 2020, de modo que não haveria mudança de entendimento a proteger, que é o fundamento usual da modulação. Ainda assim, ela não pode ser descartada.
No Tema 69, a modulação protegeu tanto ações judiciais quanto pedidos administrativos protocolados até o marco. Se isso se repetirá no Tema 1.348, dependerá da redação que o STF adotar.
E quem ainda vai integralizar imóveis?
Para quem ainda não transferiu imóveis para a holding, a modulação não importa: o pedido de imunidade feito depois do julgamento será analisado com base na tese já firmada.
A data relevante para esse grupo é 31 de dezembro de 2026. A reforma tributária (LC 214/2025) prevê tratamento mais favorável na futura venda de imóveis que já sejam da empresa nessa data. Vale o registro na matrícula do imóvel, e não apenas a alteração contratual na Junta Comercial. Mesmo assim, a holding não é solução automática: a decisão depende de diagnóstico, imóvel a imóvel.
Quadro rápido
| Situação | O que avaliar |
|---|---|
| Pagou ITBI porque a imunidade foi negada pela atividade | Ação de restituição, o quanto antes |
| Pagou ITBI sem ter pedido a imunidade | Ação de restituição, o quanto antes |
| Foi autuado pela prefeitura | Medida judicial, além da defesa administrativa |
| Tem pedido de imunidade sem resposta | Aguardar e, se negado, discutir com base na tese firmada |
| Recebeu imunidade provisória no passado | Situação protegida em eventual fiscalização |
| Ainda vai integralizar imóveis | Diagnóstico e, se for o caso, registro até 31/12/2026 |
Perguntas frequentes
A holding não paga mais ITBI?
Não necessariamente. A atividade imobiliária deixa de ser obstáculo, mas a cobrança sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado continua em discussão.
Qual é o prazo para pedir a restituição do ITBI?
Cinco anos, contados de cada pagamento. Se houver modulação, porém, poderá valer apenas para quem já tinha ação proposta até o marco fixado pelo STF.
A decisão já está valendo?
O julgamento ainda não terminou. O resultado, a redação da tese e eventual modulação dependem da proclamação pelo STF.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete o andamento do julgamento em 8 de outubro de 2026. Não constitui consultoria jurídica nem substitui a análise do caso concreto.
Mauro Jarenko · OAB/BA 70.105 · Empresa, Patrimônio e Sucessão
