Durante décadas, quem vivia de aluguel no Brasil tinha uma rotina tributária simples: declarar o rendimento e pagar Imposto de Renda, seguindo a tabela progressiva de até 27,5%. Esse cenário está mudando. Com a Reforma Tributária do consumo, a locação de imóveis por pessoa física pode, em determinadas situações, passar a sofrer também a incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — os novos tributos que substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Se você é proprietário de imóveis alugados, este artigo pode ajudar a entender quem é afetado, como funciona a nova conta e o que já mudou nas regras desde a publicação da lei original.
Por que o aluguel passou a chamar atenção do Fisco
Historicamente, a locação de imóveis por pessoa física nunca foi tributada pelo consumo (ISS, PIS ou Cofins) — apenas pela renda. A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, alterou parcialmente essa lógica: passou a prever hipóteses em que o locador pessoa física é equiparado a um contribuinte regular do IBS e da CBS, de forma semelhante a uma empresa do setor imobiliário.
O objetivo declarado do legislador foi evitar que grandes operações de locação, mantidas formalmente em nome de pessoas físicas, escapassem da tributação sobre o consumo que incidiria naturalmente se fossem exercidas por uma pessoa jurídica.
Quem entra na nova regra: os dois critérios de enquadramento
A lei estabelece dois caminhos possíveis para que um locador pessoa física seja considerado contribuinte do IBS e da CBS:
- Critério cumulativo: receita anual superior a R$ 240 mil com locações e mais de três imóveis distintos explorados no ano anterior. Os dois requisitos precisam estar presentes ao mesmo tempo — ter muitos imóveis com receita baixa, ou poucos imóveis com receita alta, não é suficiente isoladamente.
- Critério de receita isolado: ainda que o locador tenha poucos imóveis, se a receita bruta com locações ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano-calendário (média de R$ 24 mil por mês), ele passa a ser enquadrado já naquele exercício.
Vale destacar que o limite de R$ 240 mil é atualizado periodicamente pelo IPCA, e a Lei Complementar nº 227/2026, sancionada em janeiro deste ano, trouxe ajustes ao regime — inclusive reduzindo as hipóteses de enquadramento para quem faz locação por temporada. A Receita Federal chegou a divulgar nota esclarecendo que essas mudanças não criaram novo tributo sobre aluguéis, mas aprimoraram regras já existentes.
Quem fica de fora
A lei buscou proteger o pequeno investidor e quem depende do aluguel como complemento de renda — casos comuns entre aposentados, pensionistas e famílias que possuem um ou dois imóveis locados. Se você não ultrapassa os limites de receita e quantidade de imóveis descritos acima, seus aluguéis continuam sujeitos apenas ao Imposto de Renda, como sempre foi.
Quanto vai custar a mais para quem for enquadrado
Para quem se enquadrar em um dos critérios, a boa notícia é que a alíquota não será integral: operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis têm direito a uma redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS. Na prática, o locador recolhe apenas 30% da alíquota padrão.
Para quem se enquadrar em um dos critérios, a boa notícia é que a alíquota não será integral: operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis têm direito a uma redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS. Na prática, o locador recolhe apenas 30% da alíquota padrão.
Considerando uma alíquota de referência de 26%, a tributação efetiva sobre o aluguel ficaria em torno de 7,8%. Esse valor, porém, não substitui o Imposto de Renda — ele se soma à tributação já existente, que pode chegar a 27,5%. Ou seja, para os investidores atingidos, a carga tributária total sobre a renda de aluguel aumenta de forma relevante.
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Obrigações que também mudam: CNPJ e nota fiscal
Além do aspecto tributário, a nova sistemática traz obrigações acessórias importantes. A Receita Federal já orienta que, a partir de 2026, pessoas físicas contribuintes do IBS e da CBS deverão se inscrever no CNPJ — inscrição que não transforma automaticamente a pessoa física em pessoa jurídica, mas é necessária para fins de cumprimento das novas regras. Também há previsão de emissão de documentos fiscais eletrônicos com destaque de IBS e CBS, com prazos de adaptação ainda sendo regulamentados.
Contratos antigos: existe uma regra de transição
Para contratos de locação firmados antes da publicação da lei (16/01/2025) e devidamente registrados em cartório até 31/12/2025, a legislação prevê a possibilidade de opção por um regime de transição, com tributação sobre a receita bruta recebida. Essa opção tem contrapartidas — como a impossibilidade de aproveitar créditos de IBS/CBS vinculados à operação — e deve ser avaliada caso a caso, especialmente em contratos comerciais de longo prazo.
O que o investidor deve fazer agora
- Levantar quantos imóveis estão locados em seu nome e qual a receita anual total com aluguéis.
- Verificar se algum dos dois critérios de enquadramento já foi ou pode ser atingido.
- Avaliar, com contratos comerciais em vigor, se há espaço para discutir repasse de custos ou reequilíbrio econômico-financeiro diante da nova carga tributária.
- Analisar se contratos antigos se qualificam para a regra de transição.
- Buscar orientação jurídica e contábil antes de tomar decisões sobre reestruturação patrimonial, já que os critérios de enquadramento e os valores de referência estão sujeitos a atualização.
A Reforma Tributária ainda está em fase de transição, com regulamentações adicionais previstas até 2032.
Por isso, o acompanhamento próximo da legislação é essencial para quem vive de renda de aluguel ou mantém patrimônio imobiliário como investimento, assim como buscar profissional de sua confiança para auxiliar nas estratégias tributárias.
