Ao comprar um imóvel, o contribuinte precisa recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para registrar a escritura. O problema é frequente: muitas prefeituras cobram o imposto sobre um valor de referência definido por elas mesmas, quase sempre superior ao valor real da compra. Quando isso acontece, há grandes chances de o contribuinte ter pago mais imposto do que devia — e a lei garante o direito de reaver essa diferença.
Qual deveria ser a base de cálculo
O ITBI incide sobre o valor venal do imóvel (art. 38 do CTN), que não é o valor do carnê de IPTU, e sim o valor do imóvel em condições normais de mercado — ou seja, o preço efetivamente pago no negócio.
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.113, foi claro: o valor declarado pelo contribuinte na transação presume-se verdadeiro e só pode ser afastado pelo município por meio de processo administrativo próprio, com direito de defesa. A Prefeitura não pode simplesmente aplicar uma tabela (“pauta de valores”) e cobrar por cima, de forma unilateral.
Quando a cobrança é indevida
Na prática, o ITBI costuma ser cobrado a mais quando o município:
* Usa um valor de referência superior ao preço real da compra, sem abrir processo nem ouvir o contribuinte;
* Toma o valor venal do IPTU como piso mínimo do imposto;
* Arbitra o valor de forma unilateral, sem comprovar que o preço declarado estaria abaixo do mercado.
Nesses casos, a diferença paga entre o valor arbitrado e o valor real da transação pode ser considerada pagamento indevido.
O direito de recuperar — e o prazo
O Código Tributário Nacional (art. 165) assegura a restituição do tributo pago a maior ou indevidamente, independentemente de protesto prévio. É a chamada repetição de indébito.
Atenção ao prazo: o direito de pedir a devolução prescreve em 5 anos (art. 168 do CTN), contados do pagamento. Quem comprou um imóvel nos últimos cinco anos e pagou ITBI sobre valor arbitrado ainda pode estar em tempo de reaver a diferença — corrigida pela taxa Selic.
E a Reforma Tributária muda algo?
A recente Lei Complementar nº 227/2026 passou a admitir que os municípios adotem valores de referência para o ITBI. Ainda assim, isso não é um cheque em branco: as garantias de contraditório, ampla defesa e devido processo continuam valendo, e os tribunais seguem reafirmando a proteção ao contribuinte fixada no Tema 1.113. Cada cobrança acima do valor declarado precisa ser fundamentada — e pode ser questionada.
Conclusão
Se você comprou um imóvel e o ITBI foi calculado sobre um valor maior do que o efetivamente pago, é bem possível que exista imposto a recuperar. Uma análise técnica do seu caso identifica se a cobrança foi indevida e qual o melhor caminho — administrativo ou judicial — para reaver os valores.
Se você comprou um imóvei e desconfia que pagou ITBI a mais, busque auxílio de profissional de sua confiança.
