Em 23 de abril de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu, por unanimidade, o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463. O resultado confirmou que continuam válidas as restrições da Lei 5.709/1971 à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, inclusive quando a compradora é uma empresa brasileira controlada por capital estrangeiro.
A decisão costuma ser lida como assunto de grandes grupos e fundos internacionais. Na prática, ela também alcança situações bem mais próximas do dia a dia do campo: a venda de uma fazenda, um contrato de arrendamento e o planejamento sucessório de famílias com herdeiros que têm outra nacionalidade.
O que estava em discussão
A Lei 5.709/1971 submete a compra de terra rural por estrangeiro a limites de área e, em regra, a autorização prévia do INCRA. O ponto mais debatido era o art. 1º, § 1º, que equipara à pessoa jurídica estrangeira a empresa brasileira cuja maioria do capital pertença a estrangeiros residentes ou sediados no exterior.
A Sociedade Rural Brasileira sustentava, na ADPF 342, que esse dispositivo não teria sido recepcionado pela Constituição de 1988. Na ACO 2.463, a União e o INCRA pediam a anulação de um parecer da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo que dispensava os cartórios paulistas de aplicar a regra a essas empresas.
O que o STF decidiu
O Plenário julgou improcedente a ADPF e procedente a ACO. Em termos práticos, a equiparação continua valendo, e a orientação que dispensava os cartórios de exigir a autorização foi afastada.
O fundamento constitucional mais direto é o art. 190 da Constituição, que autoriza a lei a regular e limitar a aquisição e o arrendamento de propriedade rural por estrangeiros. Os votos destacaram a soberania nacional e a natureza estratégica da terra. Um ponto relevante para quem investe: o regime é de controle, não de proibição. O capital estrangeiro pode atuar, desde que siga o rito e os limites legais.
Os limites que voltam ao centro da análise
Os limites de área da lei são medidos em Módulos de Exploração Indefinida (MEI), unidade diferente do módulo fiscal. Trocar uma pela outra é um erro comum e pode levar a conclusões equivocadas sobre a necessidade de autorização.
- Pessoa física estrangeira residente no Brasil: até 3 MEI, em regra, sem autorização; acima disso, com autorização; teto de 50 MEI somando todos os imóveis no país.
- Pessoa jurídica estrangeira ou equiparada: aquisição vinculada a projeto ligado ao objeto social, com autorização; acima de 100 MEI, depende do Congresso Nacional.
- Limite por município: estrangeiros, somados, não podem deter mais de um quarto da área do município, e os de uma mesma nacionalidade, não mais de 40% desse limite.
- Faixa de fronteira (150 km): exige também o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional.
O arrendamento segue as mesmas regras, por força do art. 23 da Lei 8.629/1993.
Por que o produtor que vende ou arrenda deve prestar atenção
O art. 15 da Lei 5.709/1971 considera nula de pleno direito a aquisição feita em desacordo com a lei e obriga o vendedor a restituir o preço ao comprador. Quem vende ou arrenda para uma empresa com sócios estrangeiros, portanto, não está alheio ao problema.
Antes de assinar, vale entender quem controla a empresa compradora ou arrendatária, se a autorização foi obtida previamente e como o contrato distribui os riscos caso a operação venha a ser questionada.
E o planejamento sucessório?
Famílias do agro com filhos ou netos de outra nacionalidade, ou com integrantes estrangeiros morando fora do país, precisam olhar para essa lei ao desenhar a sucessão.
A sucessão legítima, aquela que segue a ordem prevista no Código Civil, está fora das restrições, ressalvada a faixa de fronteira. A lei, porém, menciona apenas a sucessão legítima. Doações, testamentos e a entrada de herdeiros estrangeiros residentes no exterior no capital de uma holding familiar merecem análise própria. Se a maioria do capital da holding que detém a terra passar a pessoas estrangeiras residentes fora do Brasil, a sociedade pode ser equiparada à pessoa jurídica estrangeira.
Não se trata de evitar a nacionalidade ou a mudança de país de ninguém, mas de considerar o tema na estrutura escolhida, no momento certo.
O que ainda não está definido
O julgamento não encerrou todas as dúvidas. Questões como o alcance da decisão sobre operações já registradas, a compra de participação societária em empresa que possui terras e a situação de fundos de investimento ainda dependem da publicação do acórdão e da evolução da jurisprudência. Também tramita no Congresso o PL 2.963/2019, que pode alterar o regime.
Em resumo
A decisão do STF trouxe mais previsibilidade: a regra existe, vale para todo o país e deve ser observada antes da operação, não depois. Cada caso, contudo, depende da data do negócio, da estrutura societária, da localização do imóvel e da situação da família, e por isso exige análise individual.
Perguntas frequentes
Estrangeiro pode comprar terra rural no Brasil?
Empresa brasileira com sócio estrangeiro precisa de autorização?
O arrendamento escapa da regra?
Herdeiro estrangeiro pode receber a fazenda por herança?
