Arrendamento Rural em Sacas de Soja: Seu contrato pode estar correndo um risco que ninguém te contou
Se você é proprietário de terra e recebe o arrendamento em sacas de soja, milho ou outro grão, esse artigo é para você. Essa é uma prática comum no campo, usada há décadas. Mas o que era só um detalhe operacional virou, nos últimos anos, um ponto de atenção jurídica e tributária — principalmente depois da Reforma Tributária.
Neste artigo, explicamos de forma simples:
- Por que fixar o preço do arrendamento em sacas pode anular a cláusula do contrato;
- O que muda entre receber “em sacas” e declarar isso como se fosse produção própria;
- O que a Reforma Tributária alterou para quem vive de arrendar terras;
- E o que você pode revisar hoje mesmo para evitar problemas com a Receita Federal.
Afinal, o que é o arrendamento rural?
O arrendamento rural funciona como um aluguel de terra. O dono do imóvel rural cede o uso da propriedade para outra pessoa (o arrendatário) plantar, mediante um pagamento combinado. A diferença para uma parceria agrícola é simples: no arrendamento, o proprietário recebe o valor combinado independentemente do resultado da safra. Se a colheita for ruim, o risco é do arrendatário — não do dono da terra.
Essa distinção parece teórica, mas na prática ela é o que define como o Fisco vai tributar o seu rendimento.
Posso receber o arrendamento em sacas? Sim, mas com uma condição
Aqui está o ponto que gera mais confusão — e mais risco.
A lei (Estatuto da Terra, de 1964) não proíbe que o pagamento seja feito em produto. O que ela exige é que o preço do contrato esteja definido em reais. Depois disso, nada impede que as partes combinem que o pagamento será feito em sacas equivalentes a esse valor.
Ou seja:
- ✅ Pode: “O preço do arrendamento é de R$ X por hectare/ano, podendo ser pago em sacas de soja equivalentes ao valor, conforme cotação de tal praça na data de tal.”
- ❌ Risco: “O arrendatário pagará 12 sacas de soja por hectare/ano”, sem qualquer referência a valor em reais.
No segundo modelo, o contrato corre o risco de ter essa cláusula declarada nula. E isso costuma aparecer exatamente na pior hora: quando o arrendatário para de pagar. Sem um valor líquido e certo, o proprietário pode perder a possibilidade de cobrar a dívida diretamente na Justiça (execução) e ser obrigado a entrar com um processo mais longo, só para provar quanto é devido.
Vale reforçar: os tribunais ainda não têm entendimento único sobre esse tema. Alguns estados validam a cláusula em sacas com base no costume regional; outros, alinhados ao STJ, aplicam a lei ao pé da letra e anulam a cláusula. Como a Justiça competente normalmente segue a localização do imóvel, o mesmo modelo de contrato pode valer em um estado e não valer em outro.
O erro tributário que mais aparece: declarar sacas de arrendamento como produção própria
Esse é o segundo ponto de atenção, e talvez o mais caro.
Receber sacas como pagamento do arrendamento não transforma esse grão em produção própria. Se o proprietário vende essas sacas emitindo nota fiscal de produtor rural, como se tivesse plantado e colhido aquele grão, ele está classificando errado a natureza do rendimento.
Por quê isso importa tanto? Porque a carga tributária é bem diferente:
| Tipo de rendimento | Alíquota efetiva aproximada |
|---|---|
| Aluguel (arrendamento) | ≈ 27,5% de Imposto de Renda |
| Atividade rural (produção própria) | ≈ 5,5% |
A diferença explica por que muitos contratos de arrendamento acabam sendo tratados, na prática, como se fossem parceria ou produção rural — o que reduz o imposto pago, mas aumenta muito o risco de autuação.
Por que a Receita Federal está de olho nisso agora
O cruzamento eletrônico de dados é hoje a principal arma de fiscalização no agronegócio. Contratos registrados em cartório, notas fiscais, declaração de ITR, GCAP e a declaração de Imposto de Renda são cruzados de forma cada vez mais automática. Quando o volume de sacas vendido não bate com a produtividade esperada da propriedade — mas bate certinho com “produção própria + arrendamento recebido em grão” —, esse descompasso costuma acender um alerta no sistema da Receita.
Se a operação for questionada, a multa pode variar de 75% do imposto devido (lançamento padrão) a até 150% em caso de fraude reincidente — além de juros e da revisão de anos anteriores.
E a Reforma Tributária, o que muda para quem arrenda terra?
Até pouco tempo, o arrendamento rural era tributado apenas pelo Imposto de Renda sobre o aluguel recebido. Com a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), isso muda: o arrendamento passa a entrar também no campo de incidência do IBS e da CBS, os novos tributos sobre o consumo.
Para amenizar o impacto, a lei já prevê duas saídas:
- Redução de 70% na alíquota padrão de IBS e CBS aplicável a essas operações;
- Um regime de transição opcional, com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, para contratos por prazo determinado assinados até a publicação da lei — desde que a data do contrato esteja devidamente comprovada (firma reconhecida, assinatura eletrônica ou registro em cartório). Esse regime vale até o fim do contrato original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.
Produtores pessoa física com receita anual abaixo de R$ 3,6 milhões, de forma geral, não entram automaticamente nesse novo regime — mas acima desse valor, passam a integrar as regras normais de IBS e CBS.
Checklist rápido: o que revisar no seu contrato de arrendamento
Antes de qualquer problema aparecer, vale revisar três pontos com seu advogado:
- A cláusula de preço está em reais, com o produto aparecendo só como forma de pagamento?
- A conversão em sacas tem critério claro — qual praça, qual data, qual fonte de cotação?
- A forma de declarar esse rendimento está correta — como aluguel, e não como produção própria?
Conclusão
O arrendamento continua sendo uma das formas mais seguras de gerar renda com a terra, dentro e fora do novo cenário da Reforma Tributária. O que muda é que a forma de receber — e de declarar — deixou de ser um detalhe e passou a ser uma decisão jurídica e tributária. Corrigir a redação do contrato e a forma de declaração evita que o problema apareça mais tarde, geralmente acompanhado de juros e multa.
Precisa revisar o contrato de arrendamento da sua propriedade ou entender como a Reforma Tributária afeta o seu caso? Busque profissionais especializados em direito do agronegócio e atualizados com as novas mudanças para melhor análise da sua situação.
