“Se eu passar os imóveis da família para uma holding, vou pagar ITBI?” Essa é uma das primeiras perguntas de quem começa a pensar em organizar o patrimônio e a sucessão. Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal deu um passo importante sobre a imunidade do ITBI na holding, ao concluir o julgamento do Tema 1.348.
A notícia é boa, mas pede leitura cuidadosa. A decisão resolveu uma parte da discussão e deixou outra em aberto. Entender essa diferença ajuda a família a decidir com calma, sem euforia e sem medo.
O que o STF decidiu no Tema 1.348
O STF concluiu em 19 de outubro de 2026, no plenário virtual, o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108, que deu origem ao Tema 1.348 da repercussão geral. Por ampla maioria, prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin.
A Constituição (art. 156, § 2º, I) prevê que não incide ITBI quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de integralizar o capital social. Há uma ressalva no mesmo dispositivo para empresas cuja atividade principal seja comprar, vender ou alugar imóveis. Muitos municípios usavam essa ressalva para cobrar o imposto justamente das holdings patrimoniais, que costumam ter a locação ou a administração de imóveis como atividade.
O STF entendeu que essa ressalva vale apenas para fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, e não para a integralização de capital. Em termos simples: a atividade imobiliária da holding, por si só, não afasta mais a imunidade do ITBI na integralização.
Como a decisão foi tomada em repercussão geral, ela deve orientar os demais tribunais do país. O acórdão, porém, ainda não havia sido publicado quando este texto foi escrito, e cabem recursos.
O que a decisão não resolveu: o valor da integralização
O Tema 1.348 tratou da atividade da empresa, e não do valor. Essa segunda discussão continua aberta e é a que mais interessa a quem vai montar uma holding.
Pela lei (art. 23 da Lei 9.249/1995), a pessoa física pode transferir o imóvel para a empresa pelo valor que consta na sua declaração de Imposto de Renda, em vez do valor de mercado. É a chamada integralização pelo valor histórico, que evita o pagamento de imposto sobre ganho de capital naquele momento.
O problema surgiu a partir do Tema 796, julgado pelo STF em 2020. Ali ficou definido que a imunidade alcança somente o valor efetivamente destinado ao capital social, e não o que excede esse montante. Desde então, muitos municípios passaram a cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel.
O próprio STF reforçou no Tema 1.348 que o valor que exceder o capital integralizado continua sujeito ao ITBI. Se a cobrança sobre a diferença em relação ao valor de mercado é legítima, porém, é um ponto ainda controvertido, e os precedentes atuais têm sido desfavoráveis ao contribuinte.
A ressalva de simulação ou fraude
A tese fixada traz uma ressalva: a imunidade não protege situações de simulação ou fraude à lei, que o município poderá demonstrar no caso concreto, com a devida instrução. A Confederação Nacional de Municípios já orientou as prefeituras a reforçar a análise dessas operações.
Há quem leia a ressalva como uma brecha para a cobrança. Há também uma leitura mais favorável ao contribuinte, apontada pelo professor Pablo Arruda a partir do voto-vista do ministro Alexandre de Moraes: o voto aproximou a questão do limite de valor da discussão sobre fraude e abuso. Se a integralização pelo valor histórico é expressamente permitida por lei, ela não poderia, por si só, ser tratada como fraude. É um argumento consistente, mas é interpretação, e não entendimento já firmado pelo tribunal.
Na prática, a ressalva reforça algo que vale para qualquer planejamento: a holding precisa ter uma razão de existir. Organizar a gestão do patrimônio, preparar a sucessão e reduzir conflitos entre herdeiros são propósitos legítimos, e devem estar claros nos documentos e na forma como a estrutura funciona no dia a dia.
O que isso significa para famílias e produtores rurais
Para a família que pensa em uma holding, inclusive a holding rural que reúne fazendas e imóveis arrendados, o cenário ficou mais claro em um ponto: o fato de a empresa alugar, arrendar ou administrar imóveis não deve mais servir de motivo para negar a imunidade do ITBI na integralização.
O ponto do valor continua exigindo atenção. Dependendo do município e da forma como a operação é feita, ainda pode haver cobrança sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado. Por isso, quem disser que “agora não se paga mais ITBI na holding” está simplificando um tema que o próprio Direito ainda discute.
Talvez a lição mais importante não seja tributária. A decisão sobre a holding não deve nascer apenas da vontade de economizar imposto, e sim de conversas da família sobre quem vai conduzir os negócios, como os herdeiros serão preparados e quais valores devem permanecer quando quem construiu o patrimônio não estiver mais à frente. Quando essas decisões vêm antes, a estrutura jurídica tende a ser mais coerente e mais segura.
Perguntas frequentes
Holding familiar paga ITBI na integralização de imóveis?
O que é o Tema 1.348 do STF?
A decisão vale para holding rural?
O município pode cobrar ITBI sobre a diferença para o valor de mercado?
A decisão já vale para todos os processos?
Integralizar pelo valor da declaração de Imposto de Renda é permitido?
Conclusão
O Tema 1.348 trouxe mais segurança para quem organiza o patrimônio por meio de uma holding, ao afastar a atividade imobiliária como obstáculo à imunidade do ITBI. A discussão sobre o valor, porém, continua aberta e deve chegar novamente ao STF.
O Direito admite divergência, e este tema ainda está em movimento. Mais do que correr para aproveitar uma decisão, vale a pena cuidar das conversas e das escolhas que dão sentido à estrutura. Cada família tem sua história, e cada situação exige análise individual.
Fontes em 22/10/2026:
- Migalhas: STF decide que empresa imobiliária tem imunidade de ITBI ao integralizar capital
- Machado Meyer: STF reconhece imunidade incondicionada de ITBI na integralização de capital com imóveis
- Granda Advogados: atualização sobre o RE 1.495.108
- Urbano Vitalino: limite do capital integralizado e Tema 796
- CNM alerta municípios sobre fiscalização