Muitas famílias adiaram a organização do patrimônio por um motivo simples: a dúvida sobre o ITBI. Os imóveis estavam alugados, a renda sustentava a casa, e a prefeitura sinalizava que cobraria o imposto se eles fossem transferidos para uma empresa da família. A conta assustava, e a decisão ficava para depois.
Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou essa discussão. Vale entender o que mudou, e também o que não mudou.
O que o STF decidiu
A Constituição prevê que não incide ITBI quando a pessoa transfere imóveis para formar o capital de uma empresa. Muitos municípios, porém, negavam esse benefício quando a empresa tinha como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis, que é justamente o perfil de boa parte das holdings patrimoniais.
No julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP), concluído em 19 de outubro de 2026, o STF decidiu por 8 votos a 2 que essa restrição não vale para a integralização de capital. A imunidade passa a ser reconhecida independentemente da atividade da empresa, com uma ressalva: o município pode questionar operações feitas com simulação ou fraude. Como a decisão tem repercussão geral, ela orienta todos os juízes e tribunais do país.
O que a decisão não resolve
A imunidade tem limite de valor. Em 2020, no Tema 796, o STF já havia definido que ela não alcança o valor dos bens que ultrapassar o capital social a ser integralizado.
É aqui que a conversa costuma continuar. A lei do Imposto de Renda permite que a pessoa transfira o imóvel pelo valor que consta na sua declaração de bens, muitas vezes bem abaixo do valor de mercado. Alguns municípios entendem que a diferença entre esses dois valores seria tributável. Há bons argumentos em sentido contrário, inclusive o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que o município não pode impor previamente um valor de referência, mas o tema ainda é discutido nos tribunais estaduais.
A escolha do valor de entrada também tem outro lado. Transferir pelo valor de mercado pode gerar Imposto de Renda sobre o ganho de capital da pessoa física. Não existe resposta pronta: o caminho depende dos imóveis, do município e dos objetivos da família.
O segundo ponto é o propósito. A ressalva de simulação ou fraude significa que uma holding criada apenas no papel, sem razão real de existir, continua exposta a questionamento.
O efeito dominó de uma integralização mal planejada
Um erro na entrada dos imóveis raramente fica restrito ao imposto. A cobrança pode atrasar o registro em cartório, comprometer o caixa da holding, gerar discussão entre os sócios sobre quem paga a conta e, no fim, adiar justamente a sucessão que a família queria organizar. Uma decisão técnica mal tomada vira um problema de relacionamento.
Perguntas que valem antes de integralizar
- A holding resolve o problema que a família sente, ou outro instrumento seria mais adequado?
- Quem mais participa dessa decisão, e todos entendem o que está sendo feito?
- Por qual valor os imóveis devem entrar, e quais são os efeitos de cada escolha?
- A estrutura tem uma razão de existir além da economia de impostos?
E quem já pagou o ITBI?
Empresas que recolheram o imposto em integralizações recentes podem avaliar se cabe pedir a restituição, observado o prazo legal. Essa análise depende dos documentos da operação e dos termos finais do acórdão.
Para concluir
A decisão do STF remove um obstáculo que travava muitas famílias, mas não substitui o planejamento. Mais do que perguntar quanto se economiza, vale perguntar o que a família quer preservar e como cada passo serve a esse objetivo. Cada situação exige análise individual.
Perguntas frequentes
1. A holding que aluga imóveis paga ITBI na integralização?
2. A decisão vale para todo o Brasil?
3. A prefeitura ainda pode cobrar algum ITBI?
4. Posso transferir o imóvel pelo valor da declaração do Imposto de Renda?
5. A decisão vale para imóveis rurais?
